图为六方会谈-寻求楼市确定因素现场

　　博鳌-21世纪房地产论坛2008届年会再聚海南三亚，本界论坛的主题是“地产相对论——紧缩与通胀下的多重变量”。

　　随着2006、2007年的热度的降温，2008年的中国房地产面临破冰之重。不管是资本市场，还是房地产市场都进入了一个调整的时期。2008年6月，博鳌-21世纪房地产论坛组委会继续邀请中国地产界、金融界、学术界及传媒机构的首脑人物会聚博鳌，共同面对这个特定的调整期，找寻地产企业的未来……以下为第一场六方会谈实录。

　　会谈主题：(一)寻求楼市的确定性因素

　　高通胀对经济的影响，进而会对房地产市场产生怎样的影响？房价是不是影响CPI的主导因素之一？信贷略微放松还是继续从紧？未来一段时期的信贷政策取向是什么？有经济学家认为，防止经济过热，已不再经济工作的重心，而是在解决高通胀问题的同时，还要保持经济的适当快速增长，为此应适当调整当前的信贷政策，由从紧转为略微放松。股市和热钱对楼市的影响。

　　对话主持：刘 晖 21世纪经济报道副主编

　　嘉宾主持：任志强 华远集团总裁、华远地产(企业专区,旗下楼盘)董事长

　　对话嘉宾：单伟豹 路劲基建(企业专区,旗下楼盘)主席

　　陶 冬 瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师

　　梁上燕 星河湾地产(企业专区,旗下楼盘)控股有限公司副总裁

　　代建功 搜房机构CEO

　　张 辉 富力(北京)地产开发有限公司副董事长兼总经理

　　佘学彬 大自然地板董事长兼总裁

　　刘 晖：通过今天各位嘉宾的研讨和讨论，不确定的因素越来越多，什么是不确定因素是今天下午的焦点，本次对话分为两部分进行，第一部分是每个嘉宾有五分钟的主题陈述，之后是对话。

图为瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬

　　陶 冬：因为上午主题演讲的时候，大家听的没有展开，所以我不想耽误大家的时间，我将自己的浓缩一下，我想讲的是今后的18个月，中国经济和中国房地产有以下几个特点：

　　一、政策不确定性，进一步的上升，经济不确定性，进一步的上升。带来几个主要的动力：

　　1、我相信通货膨胀除了食品通胀外，还会有第二波，因为工资和生产要素价格调整带来第二波的通货膨胀。

　　2、经济增长的不确定性，会进一步的加深。到目前为止，尽管年年喊增长的问题，过去十年中国没有出现通货膨胀的问题，中国的GDP不是9%就是10%或者是11%，但是我相信如果出现双位数的通货膨胀，在某些时间政府发出保8%的呼声，因为中国的出口回落势在必行，已经呈现，政府的消费回落，政府在投资商举棋不定，海外的环境依然不确定。因此增长是担忧的，房地产会出现不同性质的变化

　　首先如果通货膨胀不往双位数走的话，本轮的房地产调整在今年年底前就可以结束的，因为政府的口径已经变了，六个月前政府讲通过打压进行调控，今天讲的是风险控制。从打压到控制实际上北京决策者对于房价大跌，房地产成为经济下一个不确定因素的忧虑正在急剧的上升，这种情况下，如果政策不出现打压，我相信最终是由需求决定的，需求什么时候进来不敢讲，需求进来的时候，大家会发现新盘没有想象的多。过去的一年中，因为资金链出现了问题，实际上宏观调控有所放缓，如果出现第二种情况，我所说的，双位数的通货膨胀，增长也成为问题的话，我认为中国的宏观调控至少会有二、三年，大家要回想1997—2003年房地产的走势。记住今天中国面临的问题不仅仅是通货膨胀，同时还有经济的问题，谢谢大家。

图为华远集团总裁、华远地产董事长任志强

　　任志强：陶冬讲了不确定性因素，跟讨论主题有一点不同，我们想谈的是确定性因素很多的，固定的需求是经常存在的，大家也是知道的，人口结构和城市化各方面来说，现在只是要让这些需求爆发出来的背景和条件，但是背景和环境条件变成了陶冬先生所说的不确定性不是中国的房地产如何走，而是如何的对待，前几天听到令人兴奋的信心如何稳定房地产市场，没有细则出来，只是看到央行紧缩的信心和银监会进一步审查房地产信贷资金，现在所有的银行中都有大量的审查人员专门的查房地产到底怎么了。

　　这两个信息是不对称的，一个是要稳定，一个是不管是否稳定都先打击再说，这就变成了确定性的需求，不确定性的政策，我们知道不确定性的政策比确定性更有杀伤力，政策要职抑制需求，从2003年以后，很多都是先从抑制投资开始的，2004—2006年的政策都是抑制需求，需求带动才让房地产产生了高增长，实际上在1998年就是通过需求拉动中国的经济和GDP的，现在反过来了，我们只是知道作为国家称之为支柱型产业的地产业，受到不公正的虐待，会延续多长时间我们不知道，不确定性因素比确定性因素更多，左右今天的市场变化。境外的投行和分析家，用国际的情况以及对中国的影响来看中国，中国是不完全受国际化的影响，受影响的是计划经济，决定我们的市场向哪里走，如果计划经济说今天的GDP下跌了，用房地产作为重新拉升经济的指数，可能房地产就会从今年下半年开始调整。如果抑制通货膨胀可以牺牲一部分的GDP，就会继续的打压房地产业，历次的宏观调控都是固定资产投资，因此1993年禁止房地产企业上市等等。

　　我们知道，到了保8%的时候，房地产的日子不好过，历史上改革开放三十年，最低的时候就是我们称之为通货紧缩的1996年、1997年，该阶段全行业或者是房地产的全行业是亏损的，连续两年出现高速的亏损，到了7%或者是8%以下的时候，房地产的日子不好过，预期GDP下降的情况下，人们的收入和增长水平是下降的，CPI下降的时候，人们的实际收入是下降的，预期是长期的建立或者是二、三年没有建立起来的，人们的购买住房就是购买预期，预期会升值预期以后的收入会支付今天购买的预期，一旦出现了陶冬先生说的局面，连续几年的投资情况都会出现的，李荣融说大型国有企业要过苦日子，利润下滑的情况下，经济会下滑，有的行业会面临破产，例如通货萎缩，今天上午说，投资增长30%，仍然生产资料价格增长的话，就变成了负增长，我们必须看到钢材、水泥价格的增长对每平方的造价产生较大的影响，将这些因素扣掉，我想会在今年的八、月十月份就显现了，非房地产行业的部分的增长比我们预期的要大和多，这些不确定的因素就否定了现在已经有的可确定的因素，让市场变成了不确定的市场，谢谢。

图为富力（北京）地产开发有限公司副董事长兼总经理张辉

　　刘 晖：按照之前的顺序，下面有请张辉发言。

　　张辉：我接到话题的时候想了一下，今天讨论的是房地产发展的不确定性因素，确定性因素来说，我是比较支持这样的观点，我认为现在的房地产市场中，刚性的需求还是未来房地产发展不确定性的因素，刚才任总也提到了这样的观点。

　　从在宏观的层面来说，作为房地产一线的企业来说，简单的看法是，目前市场销售的情况来看，很多的房企采取了价格回调的措施，只要出去必定有用的，在现在的时期内，我认为从一个方面来说，也证明了这一点，证明了实质性的购房的需求还是大量的存在，从很多的资料反应，从南到北很多大的城市，广州、深圳、北京、上海、包括一些二线的城市的房地产企业都用类似的方式，我认为可以证明这样的趋势。

　　去年在这里开会的时候，整个行业还是信心十足的，尤其是对房地产的发展充满信心，也有很多的观点，包括了投资性的需求和住房性的需求是支持行业的发展的，现在感觉到国家在政策上的调控，尤其是银根的紧缩，房贷和购房首付利率的调整，有效的打击了部分投机和投资商的需求。某种程度来说，政策使用过程中，或者是用误伤了有效需求，中央的调控希望房地产企业良性的发展。作为房地产的企业来说，也给我们造成了困难，尤其是有效需求被打击的情况下。

　　根据前几个月的销售状况和各个地产公司的销售状况反应，政策上是否需要进行审慎的考虑。

　　刘 晖：刚才张辉先生提到的一个观点，需求是确定性的需求，是否有购买力支撑，还需要看政策的情况。接下来有请代建功先生发言。

图为搜房机构CEO代建功

　　代建功：这个世界已经没有确定性的因素，基本上面对的是不确定性的因素，今天早晨我看刘洲伟发言的时候，市场部确定，

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